美商办大楼债弹引信点燃 $1170亿抵押贷款今年到期

文章来源: 经济日报

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美商办贷款还款潮到，难以用低利率再融资，恐波及众多金融机构。（美联社）

美国数百栋大型办公大楼的抵押贷款将于2024年到期，业主背负千亿美元债务，却可能难以用目前的低利率进行再融资，这种困境可能导致问题恶化，波及众多金融机构。

英国金融时报（FT）报导，美国抵押贷款银行协会（MBA）的资料显示，目前约有1,170亿美元商办相关抵押贷款必须在2024年偿还或再融资。其中许多是十年前低利率时代借的，如今商办抵押贷款利率接近倍增，许多办公大楼获利也大不如前，使投资人面临损失数十亿美元的风险。

在美国，商办抵押贷款有别于房屋贷款，大型地产开发商通常只须按月付利息即可；不过，一旦抵押贷款到期，就面临还款金额暴增至与原贷款额相当。

据估计，此刻的损失金额比2008年美国房贷危机小多了，但不良贷款仍可能导致投资人蒙受巨额亏损，一些不动产开发商可能破产倒闭，不得不贱价抛售，导致商办市场景气雪上加霜。

Cohen & Steers不动产策略主管希尔说：“我们才刚开始设法度过商办市场景气下沉。这不是受基本面因素驱动，一切都与融资成本回升有关。”

美国即将到期的商办抵押贷款中，约三分之二的债权所有人是银行。这些贷款通常以债信品质较高或槓杆率较低的大楼作抵押，近来逾期未缴案数仍低，但正逐渐攀升。联邦存款保险公司（FDIc）的资料显示，第3季末贷款拖欠率仅1.5%。但这些贷款的损失金额也许很可观。经济学家发现，银行资产负债表上的商办贷款，约四成的市值低于原贷款额。

其馀三分之一即将到期的债务，则是用商业抵押担保证券（CMBS）作抵押，这种债券通常持有者是保险公司、退休基金及个别投资人。目前美国约有8,000亿美元停泊在CMBS。CMBS市场有助于分散风险，但也意味痛苦将扩散开来。

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